Trabalhando há quase oito anos no mercado imobiliário do interior de São Paulo, mais precisamente no eixo Jundiaí-Campinas, desde meus primeiros atendimentos até os dias de hoje, sempre me deparei com uma grande dúvida quase que unânime entre os clientes paulistanos: Comprar uma casa pronta ou construir?

          Admito que responder tal questão de fato não seja tão simples, ainda mais para o cliente que não vivencia essas situações no seu dia a dia. Mesmo com toda a experiência e o suporte de engenheiros e arquitetos, o próprio profissional do ramo imobiliário enfrenta certa dificuldade em determinar a situação ideal ao futuro comprador.

            A fim de solucionar esse dilema, sugiro primeiramente que o corretor de imóveis ou o escritório de consultoria estejam capacitados tecnicamente com dados concretos a respeito do mercado em que atuam e que conheçam intimamente os produtos que oferecem.

         O segundo passo é bastante simples, mas que quase nenhum corretor dá a devida importância: Procurar saber o quê o cliente realmente quer, quais suas expectativas, as necessidades da família no imóvel a ser buscado e claro, o limite financeiro disponível para o investimento. Esse passo além de demonstrar um atendimento diferenciado e completo, auxiliará o consultor a realizar seu trabalho de maneira muito mais eficiente, objetiva e rápida.

          Uma vez alinhados (profissional e cliente), podemos partir para a análise dos fatores externos que determinarão a decisão acerca do tipo de produto que será mais viável: a casa pronta ou a construção. Geralmente o fator que mais impacta essa decisão é o tempo. De maneira genérica, comprar um imóvel pronto concede o benefício do imediatismo aos compradores, possibilitando a mudança rápida e sem os percalços e desafios que uma obra oferece. Na minha opinião, esse é o maior benefício do produto pronto. Muitas vezes o cliente e sua família não desprendem de tempo e dos meses que uma construção implica, às vezes por situação de mudança de emprego, às vezes por dissabores familiares, outras pela experiência negativa com obras não tão bem sucedidas. Deve-se considerar inclusive que existem situações de imóveis prontos que vão totalmente de encontro com as expectativas dos compradores, o que facilita muito a vida do corretor. Digo que comprar imóvel é como ter aquele flerte no baile rapidamente correspondido: não importa se é uma casa de duzentos mil reais ou uma de dois milhões. A sintonia, a paixão à primeira vista simplesmente acontece entre a casa e os compradores.

              Mas e os pontos negativos? Não diria negativos, mas não tão favoráveis. Bom, a meu ver o primeiro já vai direto no que tange ao investimento: ao comprar um imóvel pronto você certamente já estará pagando por uma valorização que incidiu sobre o mesmo. Na maioria das vezes os novos proprietários também acabam por fazer pequenas reformas pontuais como pinturas, trocas de calhas ou de algum piso, na compra de armários planejados, etc. Daí a importância de conhecer o limite financeiro para o investimento que o cliente terá, já que esses investimentos posteriores serão somados ao valor final já pago no imóvel. Por fim, deve-se considerar que a maioria das pessoas que compram casas prontas se utilizam de cartas de crédito, vulgo financiamento bancário. Além de passar pela análise criteriosa da entidade bancária para sua aprovação de crédito, lembre-se que junto ao valor do imóvel, você também estará pagando juros. É claro que hoje em dia, diante do cenário político e econômico do país é extremamente difícil nos depararmos com clientes com quantias acima de quinhentos mil reais à vista, logo não existe outra forma concreta de compra a não ser pelo financiamento (Aliás, que os meus, os seus, os nossos clientes, sejam sempre contemplados com aprovação de crédito quando precisarem, não é mesmo?)

                A intenção deste post não é de abordar profundamente as vantagens e desvantagens da construção, muito menos dissecar intimamente as vantagens e desvantagens da casa pronta. Posteriormente poderei elaborar um novo texto com uma abordagem mais técnica e específica sobre os assuntos. A intenção deste artigo é fazer com que você na condição de cliente seja levado a refletir e a comparar diante da celeuma ora proposta. Dito isto, passemos a analisar os prós da construção. Como salientei acima, todo e qualquer cliente chega à uma imobiliária com um desejo sonhado em família. Uns são mais tímidos em expor, outros conseguem "desenhar" de maneira muito clara o que querem, mas todos com as idéias pré-formatadas na cabeça. Talvez nesse ponto resida uma das maiores vantagens de construir: Fazer do jeitinho que você sempre quis. Os quartos amplos que nunca tiveram, as tomadas com voltagens certas aos seus eletrodomésticos, a sala com três ambientes maior que o apartamento de 50m² em que mora em SP, a vista para a fazenda, a piscina com pedrinhas de brilhantes, o pomar com pés carregados de mangas, a metragem ideal para criar o golden retriever que a família sempre desejou.

                 É claro que uma obra não representa esse cenário de mil maravilhas. Construir requer cuidados e planejamento por parte dos clientes e é sim papel fundamental do consultor imobiliário ou da empresa de corretagem prestar assessoria a eles a fim de que consigam encontrar o profissional da Construção Civil ideal, que consiga oferecer qualidade, responsabilidade e preço.

                   Se o fator financeiro é determinante à suas buscas, então certamente leia com atenção as próximas linhas. É pleno o entendimento de mercado de que quem opta por construir acaba economizando em torno de 30% no investimento final. Para escrever este artigo e me certificar desse número, procurei o auxílio técnico de alguns desses profissionais e realizei algumas contas rápidas com base em dados por amostragem coletados de uma empresa corretora de imóveis localizada em Jundiaí, SP. Que fique muito claro que os números a seguir expostos foram arredondados para facilitar o cálculo e que os exemplos a seguir NÃO DETERMINAM EM HIPÓTESE ALGUMA qualquer cenário de mercado praticado na região de Jundiaí. Somente você e seu engenheiro ou arquiteto poderão definir um coeficiente ideal à realização de seu projeto. 

                 Tomei a liberdade de consultar dois escritórios especializados em projeção, execução e administração de obras da região: o escritório Araújo de Moraes Arquitetura e Engenharia Civil, localizado em Itupeva, a 60km de São Paulo e o escritório Taguá Arquitetura e Design, de Cabreúva, a 70km da capital (Obs.: Os valores bases fornecidos pelos profissionais são baseados em tabelas dos órgãos reguladores de suas atividades, bem como de acordo com os padrões, técnica, know-how e expertise de cada um). Nossos dois primeiros exemplos se referem a um projeto de casa com 280m² de área útil. Casa com distribuição padrão no interior paulista: Sala dois ambientes, lavabo, cozinha, 3 ou 4 dormitórios com pelo menos 1 suíte, área de serviço, espaço gourmet e piscina em alvenaria. Não estou levando em consideração uma série de variáveis que interferem no resultado final, como localização, padrão do empreendimento, padrão do acabamento, tamanho do projeto, potencial de valorização, enfim. São números meramente ilustrativos.

                  No exemplo A, nos referimos a um imóvel em condomínio fechado, com padrão médio, acabamento com materiais de excelente qualidade, mas sem luxo ou sofisticação. Hoje, de acordo com as duas empresas citadas, conseguimos construir, incluindo materiais e administração da obra, com valores entre R$ 1.750,00 a R$ 2.000,00 o metro quadrado acabado. Finalizar uma obra dentro dessa variável de custo representa ao final uma economia entre 25% a 30% em relação a comprar algo pronto.

                  No exemplo B, temos uma casa em condomínio fechado, com padrão alto, acabamento fino e detalhes diferenciados. Neste segundo caso, consegue-se realizar uma construção com valores médios entre R$ 2.000,00 a R$ 2.700,00 o metro quadrado acabado. Nesses valores estão inclusos materiais e administração. No presente caso o percentual de economia do cliente se mostra até um pouco mais vantajoso, podendo girar entre 40% a 45%, dependendo do potencial de valorização do empreendimento.

                Os percentuais apresentados a princípio fazem os olhos brilharem, mas deve-se analisar friamente caso a caso, pois as amostras que utilizei para os cálculos se referem especificamente ao mercado imobiliário de Jundiaí e ademais, é errôneo ao meu ver dizer que lugar A tem um preço de metro quadrado X determinado e lugar B tem preço de metro quadrado Y. Durante toda minha carreira sempre afirmei que tudo no que tange a imóveis é relativo.

                 Fui um pouco mais além e decidi também analisar a dinâmica no mercado de alto luxo da Construção Civil. Aquele considerado AA ou AAA. Resguardadas algumas proporções e aspectos externos que agem diretamente na definição de preços de mercado, consegui encontrar um valor médio para se construir de R$ 3.300,00 o metro acabado, o que dependendo do potencial de valorização e formação a médio prazo do empreendimento pode representar um espetacular índice de economia que pode girar de 50% a 65%.

                  Expostos os dados coletados, como consultor imobiliário, me deparando com a dúvida de um cliente entre algo pronto ou encarar uma obra, certamente o direcionaria à construção. As variáveis de percentuais supra mencionadas, além de representarem economia orçamentária a curto prazo, também podem representar a médio prazo o potencial de valorização desse mesmo imóvel. Observo ainda que aqui fiz uma análise superficial de custos apenas sobre a construção do imóvel. Isso não define o quanto o mesmo vale contextualmente para fins de venda. Definir as condições de mercado é trabalho específico do avaliador de imóveis devidamente registrado no COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) ou de arquitetos e engenheiros civis devidamente registrados em seus órgãos de atividade.

                 Lembrem-se que planejamento e tempo são a chave para o sucesso da realização de seu sonho. Por fim, procure sempre um consultor imobiliário ou uma empresa de corretagem sérios que trabalhem a seu favor a fim de assegurar as melhores negociações e claro, a segurança jurídica da sua transação. Eles serão personagens principais nessa etapa. Boa sorte!

Por: Tiago Oliveira Corretor

Referências
 

- Amostras e comparações de preços de mercado: www.salles.imb.br

- Agradecimento ao engenheiro civil Luciano Araújo de Moraes do escritório ARAÚJO DE MORAES ARQUITETURA E ENGENHARIA CIVIL;

- Agradecimento ao arquiteto Thiago do escritório TAGUÁ ARQUITETURA E DESIGN;