Seguro fiança para Locação de Imóveis

Quem realiza investimentos em imóveis busca rentabilidade e segurança. Por isso, em todo contrato de locação está previsto algum mecanismo que garanta o recebimento do aluguel quando o inquilino não consegue honrar os pagamentos.

Atualmente, uma das formas mais utilizadas para que o locador evite surpresas é o seguro fiança, modalidade que envolve pouca burocracia e apresenta benefícios não apenas para o proprietário, mas também para o locatário do imóvel.

Você ainda não sabe exatamente como o seguro fiança funciona e quais as suas vantagens? É isso que vamos explicar neste post! Confira:

Conceito de seguro fiança

Um primeiro diferencial do seguro fiança é que ele não envolve um fiador, que por muito tempo foi a principal exigência para as locações. As normas para aprovação de um fiador variam um pouco, mas em geral é preciso que ele seja proprietário de um ou dois imóveis e comprove renda bem superior ao valor do aluguel.

O seguro fiança, por sua vez, diz respeito apenas a locador e locatário. O contrato é assinado pelo inquilino do imóvel e o proprietário é o segurado. O seguro tem o mesmo tempo de vigência do contrato de aluguel. A facilidade de aprovação é um diferencial que contribuiu para popularizá-lo.

O seguro fiança locatícia é uma das opções que o proprietário pode exigir do inquilino como garantia do recebimento do aluguel. O uso deste tipo de seguro é previsto em lei e imprime agilidade na aprovação do candidato à locação, além de fornecer mais segurança para o locador (proprietário do imóvel).

É um serviço que pode ser contratado para aluguéis residenciais, comerciais e não residenciais (consultórios, escritórios, etc). O seguro fiança locatícia dispensa fiador e evita que você desfalque suas economias para reunir dinheiro equivalente a três aluguéis, supondo que seja necessário fazer depósito-caução. Embora a Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 1991, com as alterações introduzidas pela Lei 12.112, de 2009 (LEI 8.245), permita o uso de caução em imóvel ou em dinheiro depositado em caderneta de poupança ou em título de capitalização ou em fundos de investimento, fiador e seguro fiança locatícia como garantias de recebimento do aluguel, na prática, a aceitação de qualquer uma dessas opções não é unânime, principalmente quando o mercado está aquecido. Imobiliárias que administram imóveis em regiões mais procuradas, geralmente nos grandes centros urbanos, orientam cada vez os proprietários de imóveis a preferirem o seguro fiança em vez da caução.

Algumas imobiliárias, inclusive, já trabalham exclusivamente com essa modalidade de garantia de recebimento de aluguel. Isso acontece porque proprietários de imóveis estão cada vez mais resistentes a aceitar a caução, alegando que o depósito correspondente a três ou mais meses de aluguel é insuficiente para cobrir os prejuízos de eventual inadimplência do locatário. A figura do fiador, por sua vez, é cada vez mais rara, sem falar no constrangimento a que o locador é exposto ao ter que pedir a alguém para garantir o seu aluguel, taxas de condomínio e impostos, caso ele não possa pagar. Além disso, entre as exigências para aceitação de um fiador está a de que este possua mais de um imóvel residencial. Isso porque a penhora do único imóvel residencial do fiador é inconstitucional, segundo decisão do Supremo Tribunal Federal.

Não bastassem essas dificuldades para encontrar um fiador, o candidato a inquilino precisa apresentar uma pessoa que possui imóvel localizado no mesmo município em que ele vai alugar. A exigência é por causa dos custos operacionais e judiciais, caso o proprietário tenha que mover uma ação de despejo por falta de pagamento.  Com o seguro fiança locatícia, a imobiliária transfere para a seguradora o trabalho e a responsabilidade pela aprovação da ficha do futuro inquilino.

Por essas razões, a opção pelo seguro fiança como garantia nos contratos de locação se tornou sinônimo de independência e tem crescido de forma expressiva. Entre 2005 e 2011, aumentou mais de 300%, ampliando sua participação de menos de 10% para algo em torno de 30% entre as demais modalidades de garantia do pagamento do aluguel.

Agilidade no ressarcimento

O fato de exigir menos burocracia para sua aprovação é uma importante vantagem do seguro fiança. Ele diminui o risco de o imóvel ficar desocupado por um longo período, o que é péssimo para o proprietário. Além de não gerar renda, uma casa ou apartamento vazio continua gerando custos com taxas e impostos.

Mas essa não é sua única vantagem. No caso de inadimplência por parte do inquilino, o seguro fiança permite que o proprietário recupere os valores devidos com mais agilidade do que em outras modalidades de garantia.

Por meio do seguro fiança, é possível solicitar o ressarcimento assim que o atraso do locatário completar dois meses. A partir daí, basta a análise da documentação por parte da seguradora para que a indenização seja liberada, o que leva, no máximo, 30 dias.

Enquanto o inquilino não regularizar o pagamento do aluguel, a seguradora seguirá efetuando os pagamentos ao proprietário. Também é possível, por meio do contrato do seguro fiança, prever coberturas para outros ressarcimentos, como danos ao imóvel ou pelo abandono do aluguel por parte do inquilino.

Segurança também para o inquilino

Dispor de alguém que já é proprietário de imóveis, tem renda compatível e está disposto a servir como seu fiador sempre foi um dilema para grande parte dos locatários. Somente este benefício já justifica a opção pelo seguro fiança.

A facilidade na análise por parte da corretora de seguros também é importante para quem está buscando alugar um imóvel. Além disso, a parcela do seguro fiança é mais em conta do que a alternativa do depósito caução à vista, por exemplo, que geralmente é fixado em três vezes o valor mensal do aluguel.

Por fim, o seu pagamento pode ser negociado com a seguradora, sendo possível o parcelamento pelo prazo de vigência do contrato de locação.

Até para as imobiliárias o uso do seguro fiança é vantajoso, pois reduz a preocupação com a inadimplência e dispensa o investimento na análise cadastral dos inquilinos, já que a seguradora realiza tal tarefa.

Cobertura do seguro fiança

O principal objetivo do seguro fiança é garantir ao proprietário o ressarcimento do valor acordado pelo aluguel quando o locatário não cumpre esse compromisso. Mas é possível cercar-se de outras garantias por meio do seguro, verificando a cobertura das demais despesas que são de responsabilidade do locatário.

IPTU, taxa de condomínio, contas água, gás e de luz são alguns exemplos de custos que podem ser inseridos entre as coberturas do seguro fiança. É possível garantir até a multa por rescisão contratual e os custos com advogados para os casos de ações de despejo por meio do seguro.

A cobertura básica é o pagamento do aluguel e de multas para o proprietário do imóvel, na eventualidade de o inquilino atrasar ou não pagar. Também podem ser contratadas coberturas adicionais.

Entre as principais estão:

• condomínio,

• IPTU,

• água,

• gás canalizado,

• luz,

• danos ao imóvel,

• pintura interna e

• pintura externa multa por rescisão contratual.

Quem escolhe as coberturas é sempre o proprietário do imóvel.  É importante lembrar que pedir simplesmente todas as coberturas possíveis e imagináveis poderá encarecer o custo do seguro e dificultar o aluguel do imóvel. O locatário, por sua vez, deve se informar sempre sobre as coberturas que o proprietário pretende contratar e negociá-las.

Dependendo do seu perfil, ele pode argumentar que não é necessária garantia para a pintura interna, caso não tenha filhos pequenos, que adoram rabiscar as paredes. Uma cobertura que pode ser dispensada é a de multas por rescisão contratual, quando o contrato de locação prevê a saída do inquilino antes do prazo, sem multa. Se as contas de luz e gás ficarem com o CPF do locatário, coberturas para esses riscos também não são necessárias. O bom senso de ambas as partes deve prevalecer na contratação do seguro.

Custo do seguro fiança

O valor que inquilino precisará desembolsar pelo seguro fiança vai depender do tipo de cobertura que estará previsto no contrato. Quanto maior o volume de ressarcimentos, maior será o custo do seguro.

E quem define o que constará nessa cobertura é o proprietário do imóvel. Quanto maior o número de itens, mais garantido será o aluguel. Porém, é preciso ter parcimônia na hora de definir tais exigências. Inflando demais a cobertura, o valor a ser pago pelo locatário ficará muito elevado, o que pode dificultar a locação.

Atualmente, o valor praticado pelo mercado para o seguro fiança varia entre 1,5 e 2 vezes o valor do aluguel por ano. Lembrando que este valor pode ser parcelado pelo inquilino pelo mesmo período do contrato de locação.

A popularização do seguro fiança tem acirrado a concorrência entre as seguradoras, com mais oferta de produtos e benefícios para quem faz essa opção. Isso vem se refletindo também na redução dos valores cobrados dos inquilinos.

Requisitos para a contratação

Cada seguradora estabelece uma lista de requisitos para o locador interessado na contratação do seguro fiança. Em geral, um pré-requisito é que o inquilino comprove renda superior a três vezes o valor do aluguel. Mas tal renda pode estar distribuída em até três moradores da residência.

Caso esse locador já tenha morado de aluguel, é comum que a seguradora solicite recibos dos últimos pagamentos. Também são exigidos os documentos pessoais do solicitante. Quando se tratar de uma empresa, será necessário apresentar o seu contrato social, além de toda a documentação pessoal dos seus sócios.

Tipos de imóvel

Todas as locações de imóveis urbanos residenciais e comerciais podem ser feitas com o seguro fiança como garantia de ressarcimento. Mas atenção: há restrições a essa modalidade.

Ela não é aceita para o aluguel de vagas de garagem e de unidades do tipo apart-hotel ou similares. Também não é permitido o uso do seguro fiança por parte de parentes ou sócios dos proprietários de imobiliárias ou do imóvel.


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