Como Funciona a Alienação Fiduciária de Imóvel?

Regularização de Imóvel - Como Funciona a Alienação Fiduciária de Imóvel? - Jundiai - Itupeva - SP

 

A lei 9514 de 20 de novembro de 1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e institui a alienação fiduciária de bens imóveis para fins de garantia.

A alienação fiduciária de bens imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário), da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Tendo em vista que no mesmo texto de lei foram tratados dois diferentes temas, ou seja, o SFI e a alienação fiduciária de bens imóveis, chegou-se entender que a alienação fiduciária de bens imóveis somente poderia ser instituída em negociações imobiliárias onde houvesse a intervenção de entidades integrantes do SFI. Essa questão está superada.

A alienação fiduciária de bens imóveis se presta para garantir qualquer dívida, independente de sua natureza, e pode ser instituída por pessoa física ou jurídica e em favor de pessoa física ou jurídica.

É o que está expressamente previsto no §1º do artigo 22 da lei 9514/97:

§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: 
I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;
II - o direito de uso especial para fins de moradia; 
III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação; 
IV - a propriedade superficiária.

Assim, seja para garantir uma dívida decorrente de mútuo (empréstimo), seja para garantir o saldo devedor relativo a aquisição de um bem imóvel, a alienação fiduciária é um instituto jurídico bastante interessante para ambas as partes contratantes.

Tomando como exemplo, a aquisição de um imóvel, onde o comprador pretende confessar a dívida do saldo devedor do preço contratado mediante a instituição da alienação fiduciária, o que se faz é, em síntese, o seguinte:

(a). contrato de compra e venda do imóvel, cujo preço encontra-se quitado com os valores pagos anteriormente pelo comprador, e o saldo do preço, quitado com a confissão de dívida firmada concomitante à venda e compra do imóvel.

(b). na qualidade pois, de novo proprietário do imóvel ora adquirido, o comprador confessa dever, a favor do vendedor, o saldo do preço do imóvel, e para fins de garantir a satisfação do crédito, o ora proprietário-devedor institui, a favor do credor, a alienação fiduciária do imóvel em garantia da mencionada dívida.

(c). assim, o comprador, de agora em diante proprietário, passa a ser devedor-fiduciante e o outrora vendedor, passa a ser credor-fiduciário.

Tendo o devedor-fiduciante honrado com o pagamento da dívida confessada, caberá ao credor-fiduciário entregar o Termo de Quitação pelo qual ficará o Oficial do Registro de Imóveis autorizado a dar baixa da mencionada alienação fiduciária, liberando assim o imóvel, do mencionado gravame.

Se o devedor-fiduciante deixar de pagar alguma das parcelas ajustadas pelas partes, o credor-fiduciário poderá iniciar o processo de cobrança extrajudicial, notificando o devedor, por meio do Cartório de Registro de Imóveis, a promover o pagamento da(s) parcela(s) vencida(s) e não paga(s). Se notificado, o devedor não liquidar a dívida vencida, acrescidas dos respectivos encargos de mora, o credor-fiduciário promoverá as demais diligências descritas na citada lei 9514/97, com o objetivo de levar a leilão o imóvel e então, receber todo o valor da dívida vencida e das parcelas do saldo devedor que, por conta do inadimplemento ora caracterizado do devedor-fiduciante, teve seu vencimento antecipado.

Ainda que não venhamos a detalhar no presente artigo, todas as providências que devem ser tomadas para que o procedimento de instituição e execução da alienação fiduciária seja respeitado integralmente, vale destacar os aspectos positivos deste instituto, a saber:

(a). em se tratando de comprador (devedor-fiduciante) pessoa física, o instrumento de compra e venda e de instituição da alienação fiduciária pode ser feito sob a forma de “instrumento particular”, sendo desnecessário arcar com os custos do Tabelionato de Notas para lavratura de uma escritura pública onde seriam cobrados dois atos notariais (venda e compra e instituição da alienação fiduciária).

(b). o comprador não tem mais nenhum risco sobre o recebimento de sua escritura (contrato) definitiva de compra e venda, pois a transmissão da propriedade estará sendo feita ao se levar a registro o mencionado contrato de compra e venda.

(c). na hipótese de não purgação de mora (ou seja, do não pagamento da dívida) por parte do devedor-fiduciante, ao credor fica autorizado realizar todo o procedimento de cobrança, e se for o caso, de leilão, por meios extrajudiciais, eximindo-se por exemplo, dos problemas que se enfrenta com a morosidade do Judiciário ou de seus movimentos grevistas.

(d). na hipótese do devedor ter o imóvel leiloado, e se no leilão, o lance não for suficiente para quitar toda a dívida, o devedor-fiduciante tem a sua dívida quitada integralmente. Ou seja, a dívida não extrapola os limites do bem dado em garantia, e portanto, o devedor inadimplente não colocará o seu patrimônio em risco para quitar o saldo da dívida.

Eram essas as breves considerações que tinha a fazer sobre esse instituto jurídico que, a nosso ver, é bastante positivo para ambas as partes contratantes.

Fonte: Dr. Marcelo Manhães de Almeida


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