Quantas prestações posso atrasar no financiamento imobiliário?
Não existe uma única resposta para essa pergunta. Existem variáveis que podem influenciar como o banco vai agir para cobrar as prestações em atraso. Entre elas:
- Garantia alienação fiduciária: se o seu contrato tiver essa garantia, o Banco pode iniciar o processo de execução a partir de 30 dias de atraso, a partir da primeira prestação não paga. A praxe do mercado é de 60 dias. Caso o seu contrato já esteja nessa fase, ainda existe a possibilidade de negociação, porém além das prestações, você deve arcar com as custas cartorárias por esse processo.
- Histórico do cliente: o banco pode analisar o seu perfil para pagamento, seja no financiamento imobiliário ou em outros créditos adquiridos no banco. Se for o primeiro atraso, a negociação será mais fácil.
- Quantidade de prestações em atraso: quanto mais atraso, maior a dificuldade de colocar em dia e mais exigente o banco vai ser para negociar. Lembre-se que para qualquer negociação, o banco pode exigir um valor de entrada.
- Prazo: o prazo restante para pagar o financiamento também é considerado na análise, uma vez que quanto maior o prazo, maior é o risco do banco, portanto haverá mais exigências. Porém se o contrato não foi assinado no prazo máximo, existe a possibilidade de elastecer e a prestação diminuir.
- LTV ou Quota de financiamento: é a porcentagem gerada pela relação valor da dívida sobre o valor da garantia. Quanto maior a quota, maior o risco do banco, portanto quando menor for o seu saldo devedor, melhores são as alternativas negociais.
Não tenho prestações em atraso, o que posso negociar?
- FGHab Perda de Renda: para os contratos assinados no PMCMV Faixas II e III, existe cobertura do FGHab em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento. Nesse caso, trata-se de empréstimo pelo fundo.
- Moratória: alguns bancos oferecem a pausa/pausa estendida (CAIXA) ou Stand Still (Demais bancos). A pausa permite o não pagamento de 1 prestação num intervalo mínimo de 12 meses. O valor é acrescido ao Saldo Devedor e diluído no prazo restante. Nos casos de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento, a moratória pode ser por um período maior, mas será concedido de acordo com o histórico e quota de financiamento do cliente. Nesse caso o prazo aumenta conforme a quantidade de prestações com a moratória.
- Dilação de Prazo: você pode solicitar a ampliação do prazo contratado para que o valor da prestação fique menor, proporcional ao prazo restante. Atentar que existe limite de prazo, e que o prazo final não pode ultrapassar os 80 anos do cliente.
- Mudança de sistema de amortização: é uma das alternativas oferecidas pelo Banco para quem deseja mudar o sistema de amortização de PRICE para SAC ou SAC para PRICE. Nem todos os Bancos oferecem as duas alternativas.
- Portabilidade de financiamento: a portabilidade de financiamento habitacional pode ser considerada uma alternativa negocial. Ela foi regulamentada em maio de 2014 e permite que quem já contratou um financiamento possa migrar o saldo devedor para outro banco que ofereça uma taxa de juros menor. Cabe lembrar que o prazo e demais condições não podem ser alteradas.
- Portabilidade de seguradora e /ou apólice: durante a vigência do contrato de financiamento, o cliente pode solicitar alteração de apólice a qualquer tempo desde que o CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional seja inferior a apólice atual. A migração é permitida entre as apólices coletivas do próprio Banco que estiver em vigor na data da alteração.
Tenho prestações em atraso, e agora o que faço?
É verdade que o seu nome nunca sairá do Cadastro Restritivo?
Isso não é verdade, qualquer dívida tem seu prazo máximo de prescrição em 5 anos, a partir do momento em que esta venceu.
Exemplo, se você deixou de pagar uma dívida que vencia em 10 de novembro de 2011, no dia 10 de novembro de 2016, a empresa credora não mais poderá lhe cobrar. E mais, seu nome deverá nesta data ser excluído dos cadastros informativos (restritivos) de crédito como: SPC e o Serasa.
Quando a dívida completa 5 anos, a contar da data de vencimento da última prestação não paga, não pode mais ser cobrada na Justiça ou constar em órgãos de restrição ao crédito como SPC e SERASA.
Porém isso não significa que pode ser cobrada via carta e telefone.
A inclusão do devedor nos órgãos de restrição ao crédito pode ser feita a qualquer momento dentro desse prazo.
A empresa pode cadastrar, retirar e cadastrar novamente a dívida quantas vezes quiser desde que respeitado o prazo de 5 anos e que não seja com nova data de vencimento para a mesma dívida.
Se o devedor assinar documento em que efetuou renegociação, a dívida anterior é extinta e é criada uma nova dívida e, neste caso, o nome do devedor deve ser retirado dos cadastros negativos (SPC, SERASA etc.) após o pagamento da primeira parcela.
Todavia, nos casos de renegociação da dívida deve-se ficar bem atento ao fato de se o acordo não for pago nas datas em que foi negociado o nome do consumidor pode ser incluído novamente nos órgãos de restrição e o prazo de 5 anos passará a contar novamente da data em que deixou de ser pago o acordo e não da data da dívida anterior.
Mesmo a ação judicial de cobrança ou prescrição da dívida não tem o poder de interromper ou suspender a contagem do prazo máximo de cadastro de 5 anos em órgãos de restrição ao crédito como SPC e SERASA, que é estabelecido no Código de Defesa do Consumidor.
Portanto, mesmo que o credor cobre ou execute a dívida na justiça, quanto completar 5 anos a contar da data em que não foi paga, o nome do devedor, obrigatoriamente, deve sair dos cadastros negativos de crédito
Se a dívida foi paga, embora o direito de cobrança judicial da dívida estivesse prescrito, a dívida em si não está e, portanto, segunda a lei, não há o direito de se pedir a devolução do dinheiro.
Dívida em Atraso
No financiamento habitacional sobre os encargos em atraso haverá incidência de atualização monetária, juros remuneratórios, juros moratórios e multa moratória.
Os juros remuneratórios incidem, à taxa de definida em contrato (pro rata die), desde a data do vencimento até a data do pagamento.
Os juros moratórios incidem sobre o atraso à taxa de 1% ao mês (0,03333333 % ao dia). A multa de acordo com o Código de Defesa do Consumidor é limitada a 2% do valor do atraso.
Vamos listar a melhor ordem para aproveitar as melhores alternativas negociais do banco. É muito importante que a negociação seja bem feita, pois a partir do segundo período de atraso, os Bancos serão mais exigentes e as condições não serão as mesmas.
Quando atrasar a prestação do financiamento pode subir?
Eu perco a taxa de juros reduzida se atrasar os pagamentos?
Os serviços bancários são diferenciados dependendo de cada banco.
O crédito imobiliário já alguns anos é considerado uma das principais portas de entrada de clientes. A competição entre os bancos no crédito imobiliário passou a ficar muito mais acirrada, eles passaram a disputar o cliente pela taxa de juros ofertada.
Neste contexto, os bancos passaram a oferecer taxas “com desconto”.
Se o cliente pagar a prestação em dia e aderir a um pacote de relacionamento, terá uma taxa de juros diferenciada.
O Pacote de relacionamento varia de banco para banco, sendo os principais produtos exigidos os abaixo relacionados:
- Conta corrente
- Cheque especial
- Cartões de crédito
- Débito em conta corrente ou folha de pagamento
A taxa de juros reduzida será mantida enquanto o pacote estiver em uso pelo cliente, bem como, a manutenção do pagamento das parcelas mensais em dia.
Em caso atraso no pagamento ou cancelamento de qualquer dos produtos/serviços, a taxa de juros retorna a “taxa de balcão” e, portanto, a prestação (A+J) ficaria mais cara.
As condições especiais e regras de manutenção devem estar descritas no contrato de financiamento assinado com o banco, podendo variar de banco para banco.
Assim, orientamos a verificar o que foi negociado com o banco e ter cuidado para nãoperder a vantagem da redução dos juros, bem como, do não pagamento de prestação, considerando que o processo de execução é rápido!
Posso emitir 2ª via de boleto de prestação habitacional em atraso?
Pode a depender da quantidade de prestações em atraso. Alguns Bancos não permitem a emissão da 2ª via do boleto a partir de três (3) em atraso pois pode já ter iniciado o processo de execução extrajudicial via intimação em cartório. Se já estiver nessa situação, além da dívida em atraso, será imputado as despesas com o processo de execução.
A CAIXA, por exemplo, informa em seu site que existe “situação especial impeditiva, não é possível a emissão, procure uma Agência CAIXA”.
Nesse caso, você pode procurar a Agência do Banco ou entrar em contato pelo site: www.caixa.gov.br/negociar.
Pagamento à vista
Nesse tipo de pagamento você pode pedir desconto sobre o valor de juros e multa do valor total em atraso.
Pagamento parcial
- Uso do FGTS para pagamento de parte de prestação: É a possibilidade de abatimento de até 80% do valor da prestação com uso do FGTS. Essa opção pode ser usada para pagamento de até 3 prestações em atraso. Se o atraso for maior, o cliente pode negociar, por exemplo, a incorporação das prestações em atraso e usar o FGTS a partir da prestação atual.
- Incorporação: O valor do total em atraso mais os juros de mora e multa são incorporados ao Saldo Devedor e diluído no valor das prestações ao longo do prazo restante. Para isso, o banco exige valor a ser pago como entrada para a negociação.
Lembre-se que os bancos não são obrigados a ofertar as opções descritas. Podem haver restrições caso haja reincidência de atraso no pagamento ou algum item que interfere nas variáveis citadas no começo do artigo.
Nos casos que a inadimplência já ocorre no primeiro ano após a assinatura, mesmo sendo o primeiro atraso do cliente, poderá haver restrições ou maiores exigências pelo banco, considerando o pouco tempo de amortização do contrato.
Como negociar a dívida com o Banco do seu financiamento habitacional?
Os Bancos geralmente oferecem atendimento em vários canais, não somente na Agência. Algumas permitem negociar por telefone e/ou internet. Conheça os canais nas seguintes opções:
Não consigo pagar mesmo com as alternativas negociais oferecidas pelo banco, e agora?
Esperar o banco retomar o imóvel já não é mais uma realidade. Num passado recente, quando a maioria dos contratos possuía garantia hipotecária, o processo de retomada pelos bancos era lento e permitia que o pagamento do atraso fosse postecipado.
Porém cabe lembrar que mais de 95% dos financiamentos imobiliários hoje são assinados com garantia alienação fiduciária.
Quando devo assumir que devo vender meu imóvel?
É muito difícil assumir que não temos mais condições de pagar pelo financiamento. Porém dependendo da situação essa pode ser a melhor decisão a ser tomada. Isso porque se o banco retomar o imóvel, os valores pagos não são devolvidos e seu nome pode ser cadastrado no banco, num cadastro impeditivo, caso no futuro você queira financiar outro imóvel.
O que pode ocorrer é que nessa tentativa de adiar essa decisão, você pode se afogar em outras dívidas, e virar uma bola de neve, caso não haja estrutura financeira de pagar todas as dívidas.
Lembre-se, não há vergonha em não conseguir pagar as prestações. O que pode acontecer é você adiar o seu sonho, ou adquirir um imóvel mais barato ou ainda pagar aluguel com valor mais barato, dentro das suas condições reais.
Mas lembre-se, vender significar quitar um imóvel. Portanto não dívidas ou restrições futuras.
Conclusão
Independentemente de qual for a sua situação, não procure somente o Banco quando suas prestações já estiverem em atraso. Os Bancos já possuem alternativas negociais para clientes adimplentes, desde que comprovadas a situação do desemprego e/ou redução temporária da capacidade de pagamento. Portanto, ficou difícil de pagar as prestações, a primeira coisa a se fazer é buscar a negociação.
Quando conseguir coloca a dívida em dia, faça o planejamento de todas as suas contas e controle os seus gastos.
Fonte:
PATRICIA MATAYOSHI
ESPECIALISTA NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Atendimento ao Cliente
(11) 4525-0267 (11)95201-8623Para Pensar: "Seus sonhos começam a ser realizados quando você conquista o seu espaço, o seu lugar desejado para a vida acontecer!"
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