O que esperar do mercado imobiliário em 2020

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Economia em reaquecimento, indicadores econômicos positivos e confiança no cenário econômico estão trazendo resultados positivos para o setor imobiliário. 

Qual é a previsão do mercado imobiliário para São Paulo em 2020?

O ano de 2020 começará com índices bastante positivos

por REDAÇÃO SP IMÓVEL  

Desde maio de 2019, o Grupo SP Imóvel vem realizando um amplo levantamento sobre o custo médio do metro quadrado residencial dos principais bairros de São Paulo, junto a diversas matérias econômicas e simulados comparativos sobre o financiamento imobiliário que a Caixa Econômica Federal e os principais bancos privados realizaram nesse anos de 2019.

Só para ter uma ideia, a Caixa Econômica Federal abaixou quatro vezes os juros do financiamento imobiliário nesse ano de 2019 e ainda aplicou em seu leque de financiamentos, um novo índice de juros nos contratos que é o IPCA (Ìndice nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que em tese, acabam ficando mais baixos que a TR (taxa referencial), além de necessitar menor comprovação de renda do comprador por ter parcelas mais baixas no início do contrato.

Saiba mais - Simulado: TR ou IPCA em imóvel de 400mil


Nós do Portal que atuamos somente na Capital de São Paulo, Grande ABC e Litoral SP, percebemos a partir do segundo semestre de 2016 uma queda drástica no número de pesquisas para compra de imóveis e um aumento considerável no número de pesquisa para locação residencial que se manteve até o começo de 2018, aonde se iniciou uma melhora tímida.

Já em 2019, janeiro começou com alto índice de especulação e baixo de conversão (interesse em visitar), mas a partir de maio de 2019 até agora em novembro, percebemos que o mercado imobiliário vem se aquecendo rapidamente e as construções de novos empreendimentos começaram a aparecer em todo canto da Capital de São Paulo.

A queda dos juros dos principais índices que regem a nossa economia e a construção civil ajudaram a alavancar o mercado. Veja na tabela abaixo as taxas desde 2015 e que vem diminuindo nesse ano de 2019, impulsionando o mercado devido a diminuição dos juros dos financiamentos (TR e IPCA) e do custo das contruções (INCC):
 

Taxas Referênciais Econômicas Brasileiras algumas 
usadas como Ìndices de Financiamento e Construção Civil

ANO

SELIC %

TR %

INCC %

IPCA %

2019*

4,50

0,00

3,94

3,27

2018

6,24

0,00

3,84

3,75

2017

9,53

0,60

4,25

2,95

2016

13,20

2,01

6,13

6,29

2015

12,54

1,80

7,48

10,97

* Atualizado em 12 de Dezembro de 2019


Outro fator que devemos levar em consideração é a estabilização do custo do metro quadrado em São Paulo, pois demorou anos para os valores começarem a cair após a supervalorização que foi até começo de 2015. 

Para ter uma ideia, mesmo no auge da crise em 2016, localizamos muitas ofertas de apartamentos econômicos (Cohab) com o mesmo valor do metro quadrado de apartamentos em áreas nobres de São Paulo e estes, com valores parecidos com de Nova York (um dos mais caros do mundo). Ou seja, o mercado estava atrapalhado e supervalorizado.

Passados todos esses anos, muitos proprietários, sentindo que as visitas / propostas cessaram e os construtores com diversos problemas de devolução de apartamentos, os valores começaram a entrar em uma estabilidade razoável.

Conforme já noticiamos em uma de nossas matérias em 2019, as vendas começaram a retomar com força e o acumulado de vendas de novas unidades até SETEMBRO de 2019 já ultrapassou a marca de 30,5 mil imóveis vendidos na Capital de São Paulo, conforme informou o SECOVI-SP, aproximando-se do auge que foi de 2007 até 2010, aonde foram comercializados aproximadamente 35 mil unidades em média.  

Abaixo podemos observar outro gráfico da ARISP (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo), aonde demostra o número de IMÓVEIS REGISTRADOS, ou seja, imóveis USADOS e NOVOS que foram transferidos ou vendidos desde 2012, evidenciando a retomada do mercado. 

Houve também uma pacificação referente às devoluções dos apartamentos novos, pois devido à falta de legislação sobre a matéria, alguns juízes penalizavam as construtoras a devolver todo valor pago pelo arrependimento do comprador e às vezes ocorria o inverso, aonde o comprador perdia todo dinheiro investido, ou seja, não existia uma regra e isso prejudicava ambas as partes. 

Hoje ficou pacificado, através da Lei 13.786/18 que obriga a incorporadora / construtora a devolução de 50% do valor pago pelo comprador na grande maioria das situações, porém consta outras situações que a devolução será de 25%, deduzindo os valores de corretagem (geralmente 4 % a 6% do valor do imóvel). 

Se o adquirente da unidade encontrar um novo comprador, haverá outras regras que possibilitam a venda, pois antes havia bloqueios contratuais que não permitiam esse tipo de situação.

Nessa nova legislação, também penaliza os construtores que atrasam a obra, pois no auge do mercado de lançamentos, isso acontecia com bastante frequência, e hoje, caso ultrapasse 180 dias de atraso, o comprador poderá solicitar a rescisão sem prejuízo financeiro e com uma multa bastante salgada caso esse incorporador / construtor insista em não devolver os valores pagos pelo comprador. 

Saiba mais: O que é distrato imobiliário?  

Outra novidade que ocorrerá na Capital de São Paulo é a Lei de Anistia Imobiliária (Lei 17.202 de 16 de outubro 2019) que valerá a partir de 01/01/2020, aonde incentivará muitos proprietários realizarem a regularização das construções, pois imóveis irregulares praticamente inviabilizam à venda ou à locação comercial.

Quer saber mais sobre a Lei de Anistia em São Paulo? – Clique AQUI   

Para finalizar, julgamos que o ano de 2020 terá boas novidades. Os construtores estão bastante empolgados e o comprador já pode conseguir o financiamento imobiliário que cabe em seu bolso por ter surgido outras opções que facilitam a conquista da casa própria. Também não podemos deixar de repetir que os imóveis agora estão com os preços mais estáveis e com um grande estoque de ofertas de apartamentos, casas, condomínios fechados e imóveis comerciais, devida esta estagnação dos anos anteriores que vem acabando mês a mês nesse ano de 2019.

Assim, o Grupo SP Imóvel vê com bons olhos o crescimento do mercado imobiliário no ano de 2020. Nós acreditamos que muita coisa boa ocorrerá, mesmo com a instabilidade política que estamos vivendo e nessa polarização ideológica que não agrega valores, mas que vem mostrando bons números econômicos que poderão fazer do ano de 2020 o ano da virada.

Nós desejamos que 2020 seja o ano da sua conquista da casa própria! E para os Construtores, Imobiliárias e Corretores de Imóveis um ano com muitas vendas e locações!

Autor: Marcel de Toledo

Fonte: Anuário 2018 e dados 2019 da Secovi –SP; ARISP (Associação dos Registradores de São Paulo).

Há uma certeza inabalável na economia: crise e euforia acabam. Essa lógica também vale para o mercado imobiliário e a baixa que durou cinco anos, finalmente, acabou. De acordo com o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o setor da construção civil movimentou R$ 57,7 bilhões em 2018, aumento de 33% em comparação com 2017. Só em São Paulo, a pesquisa anual do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), foram 29,9 mil novas unidades construídas no ano passado – aumento de 26,7% na oferta. Outros indicadores econômicos, como o PIB e a taxa Selic, também mostram dados positivos.  

O Brasil teve um período de crescimento acentuado entre 2008 e 2014, época em que os preços dos imóveis dispararam. No estado de São Paulo, a alta foi de 200%. No Rio, quase 250%. Esse longo período de crescimento foi chacoalhado pelo reflexo tardio de uma recessão mundial, o que resultou na estagnação imobiliária. Os bancos iniciaram uma forte restrição de crédito a partir de 2013, cortando os financiamentos à metade. 

DO ANO PASSADO PARA CÁ, A SITUAÇÃO MUDOU. SEGUNDO O SECOVI, AS VENDAS ACUMULADAS DE UNIDADES RESIDENCIAIS ENTRE JUNHO DE 2018 E MAIO DE 2019 JÁ CHEGARAM A 32,6 MIL, 19,4% A MAIS QUE O PERÍODO ANTERIOR. ESSE RESULTADO JÁ SUPERA AS VENDAS TOTAIS DO ANO QUE ANTECEDEU O RECORDE DA ÚLTIMA DÉCADA (2007-2008). EM OUTRAS PALAVRAS, A HORA DE COMPRAR É AGORA.   

O cenário econômico brasileiro sugere que a temporada 2019-2020 representa uma oportunidade para os compradores conseguirem negociações favoráveis. Para os inquilinos, é a última chance de obter contratos que o favoreçam, já que a tendência é de alta no valor dos alugueis.  

Até junho de 2019, os investidores de fundos imobiliários acumularam alta de 8% no rendimento médio dos dividendos, conforme levantamento do InfoMoney com base em dados da Economatica. Esse referencial já supera o CDI (com variação acumulada de 6,35% no último ano, até junho), sem contar o benefício da isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos distribuídos.  

Os investidores desse tipo de fundo também contam com outra vantagem: renda periódica ao cotista, pois essa categoria de investimento distribui 95% dos resultados semestrais. O BC Fund, que obteve o maior índice de dividend yelds no último período, marcou 17,78% em 12 meses (até 28/06/19). 

O nicho dos micro-apartamentos (unidades de até 40 m2) permanece aquecido, apesar das promoções vistas em 2018, quando ocorreu uma bolha temporária. Análise do Grupo Zap, especializado em imóveis, calcula que foram lançadas mais de 55 mil unidades desta categoria entre 2013 e 2019. 

A ECONOMIA AQUECIDA TENDE A LEVAR PROFISSIONAIS (SOLTEIROS OU JOVENS CASAIS SEM FILHOS) PARA METRÓPOLES. E É JUSTAMENTE NAS GRANDES CIDADES ONDE HÁ MAIOR CONCENTRAÇÃO DE APARTAMENTOS PEQUENOS – SOBRETUDO OS DE ATÉ 28 M². É UMA MOVIMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA QUE SEGUE O MESMO RUMO DE CIDADES SUPERPOPULOSAS AO REDOR DO MUNDO.  

Esse tipo de imóvel também atrai investidores, que enxergam possibilidades de retornos mais altos ao aplicar no nicho dos micro-apartamentos. As taxas de juros mais baixas com o retorno do crédito ao mercado e o maior potencial de rentabilidade estimula a busca de imóveis como forma de investimento. 

A Fundação Getúlio Vargas (FGV) sugere que a demanda habitacional no Brasil é de 14 milhões de moradias até 2025. Com a recuperação econômica ainda em estágio de retomada, os preços permanecem convidativos.  

Essas tendências são corroboradas pela queda da taxa Selic (6,5% em 2018), cuja diminuição tem impacto direto na oferta de crédito imobiliário, e a inflação controlada – deve ficar dentro da meta, de 4,25%. 

Fonte: Infomoney


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