Por Ti Oliveira
Esse texto procura explicar de forma clara e enxuta, as principais diferenças entre condomínios fechados e loteamentos fechados com controle de acesso.
Bom, pra começar, é importante entender o que de fato é um condomínio fechado. Vamos ao que diz a lei:
Artigo 1331 da Lei nº 10.406/02 (Novo Código Civil Brasileiro)
Dispõe sobre condomínios edilícios Art. 1.331.
Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Resumindo, no condomínio fechado, além de sua unidade, cada proprietário é dono de uma fração ideal de todo o empreendimento, incluindo as áreas comuns e a malha viária interna. Por exemplo: No registro da matrícula do imóvel, estarão definidos como propriedade do titular a unidade (que pode ser um apto, uma casa ou um lote) + a fração ideal das áreas comuns que lhe pertence, identificada geralmente de forma decimal (Exemplo: 0,001% das vias e logradouros, bem como da sede social).
Ainda nessa modalidade, toda a infraestrutura do condomínio como abastecimento de água, eletricidade, zeladoria e pavimentação, deverão ser mantidas pelos condôminos onde tais despesas são custeadas através de um rateio entre os condôminos, através das Assembléias Gerais que aprovam um plano orçamentário para definir uma taxa condominial mensal. A contribuição nesse caso é obrigatória.
Agora vamos entender a diferença de condomínio pra loteamento fechado. Pra começar a entender essa diferença é importante primeiramente entender como a lei regulamente um loteamento. Um loteamento nada mais é que o parcelamento do solo urbano dentro do previsto no parágrafo 1º da lei 6766/79 e que diz:
§ 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
O que ocorre na definição de loteamento é que diferentemente dos condomínios, aqui não se atribui aos proprietários de lotes/casas, fração ideal sobre o solo e sobre as áreas comuns. O que ocorre aí é a transferência ao domínio público municipal dessas partes comuns consistentes em vias, praças, espaços de lazer e outras áreas destinadas à futura edificação de bens públicos A lei de loteamento é velhinha e vem lá de 1979, de uma outra realidade fundiária no Brasil. Os tempos mudaram e com eles toda a configuração de parcelamento de solo e de mercado. Houve a crescente necessidade de se regularizar também aqueles empreendimentos apenas de lotes, mas que possuíam características de organização semelhantes aos condomínios e foi aí que surgiram decorrentes de uma adequação da lei, os condomínios de lotes. O condomínio de lotes foi positivado pelo artigo 1.358-A do nosso Código Civil Artigo 1358-A da Lei nº 10.406/02 (Novo Código Civil Brasileiro)
Dispõe sobre a legislação de condomínios fechados de lotes com acesso controlado Art. 1.358-A:
"Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)"
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Resumindo: O condomínio fechado, seja de apartamento, seja de casas ou de lotes, possui sempre a mesma configuração jurídica, não existe diferença na essência do texto legal, apenas no objeto que a compõe.
Mas se tudo aquilo que explicamos configura um condomínio fechado, por que um LOTEAMENTO FECHADO COM CONTROLE DE ACESSO é diferente? Bom, a diferença passa longe de ser sutil. Fique sabendo que a grande maioria dos empreendimentos que você visita são na verdade loteamentos fechados com controle de acesso. Mas qual é a diferença para condomínio fechado? Toda vez que houver bloqueio de acesso a terceiros não titulares de lotes ou moradores das edificações feitas, tem-se o chamado loteamento fechado. Acontece que essa figura do loteamento fechado com controle de acesso é uma anomalia jurídica e o Direito brasileiro não possui regulamentação pra tal figura, apesar da lei 13465/17 ter tentado corrigir isso. Diante da falta de previsão legal, a regulamentação de loteamentos fechados com controle de acesso, na maioria das vezes provém da promulgação de leis municipais que autorizam e fixam critérios e que consequentemente acabam gerando diversos conflitos jurídicos. Mas o maior ponto de contradição mora exatamente aqui: O loteamento fechado é regulamentado pela lei de parcelamento de solo e ao mesmo tempo, não pode ser considerado condomínio de lote, já que o registro de seu projeto prevê a transmissão das vias e logradouros ao domínio público. O cerne da questão dentro da figura do loteamento fechado com controle de acesso está exatamente no regramento: bloqueio/acesso ao loteamento. Por isso, novamente a lei 13465/17 veio e inseriu o parágrafo 8º no artigo 2 da lei 6766/79:
Artigo 2º, § 8º, da Lei nº 6.766/79 Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Sendo assim, se regulamentou essa modalidade de loteamento e tornou inadmissível o bloqueio ou acesso por terceiros ou pessoas que não sejam titulares de lotes/casas daquele local. Mas na prática, eu posso assegurar que existem diversas dificuldades impostas pelas portarias, na maioria das vezes por ordem das Associações de Moradores e que esse acesso a terceiros permitido e regulamentado por lei, não é respeitado. Outro ponto de discussão ocorre na relação jurídica entre os particulares e a Associação de Moradores do loteamento, já que os proprietários questionam se possuem ou não obrigação de contribuir com a taxa de manutenção, uma vez que a administração das vias e logradouros de um loteamento fechado são atribuídas ao Poder Público. Não obstante a isso, a obrigação de contribuir com tal taxa de “associação” pode configurar uma violação à garantia constitucional da liberdade de associação, a qual decorre a vedação à associação obrigatória. Apesar da tentativa, o loteamento fechado com controle de acesso não é um assunto pacífico e definitivamente, o legislador perdeu a oportunidade de fixar com mais clareza os limites de controle de acesso ao loteamento, de modo a não se permitir o que ocorre rotineiramente na prática que é o bloqueio disfarçado. Bem, espero que tenhamos sido claros e que possamos ter ajudado você a entender um pouco melhor as nuances jurídicas das principais diferenças entre condomínio fechado e loteamento fechado com controle de acesso.
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